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各大机构对2019年美国住房市场的展望

2019-11-06 20:18

在全球贸易紧张局势、股市波动以及政府关闭带来的经济不确定性的环境下,潜在的购房者可能不愿意进行诸如房屋之类的大型购买。以目前的情况判断,最近一段时间房市下跌是暂时的、还是重大的回调、还是为时尚早?在对2019年的预测中,房地产专家预计住房市场将放缓,但不会停滞不前,价格和抵押贷款利率将会放缓。“如果抵押贷款利率在明年横向走势,正如我们预期的那样,房价升值继续放缓,改善购房负担能力应为房地产市场带来一些机遇。”房利美首席经济学家Doug G. Duncan表示。

以下是几大机构预测2019年房市发展趋势的概况。

全国房地产经纪人协会

全国房地产经纪人协会预计房屋销售将趋于平缓,房屋价格将继续上涨,但速度较慢,NAR首席经济学家Lawrence Yun表示,“房价升值将放缓,但价格将继续上涨。”NAR预计2019年全美房屋销售量将增长1%约540万,房屋中位数价格将上涨3.1%约266,800美元左右,2020年将达到274,000美元。库存仍然是一个问题。“所有迹象都表明我们住房短缺,”Yun说,“如果你看一下人口增长和就业增长,很明显我们没有足够的房屋。”

Realtor.com

由于抵押贷款利率和价格上涨的房屋购买负担能力下降,Realtor.com预计房屋销售量下降2%。但在昂贵的大都市区寻找高端住宅的买家应该有更多的选择。Realtor.com预计价格增长将放缓,2019年仅上涨2.2%。Realtor.com首席经济学家Danielle Hale表示,“今年库存将继续增加,除非经济轨迹出现重大转变,否则我们预计未来五年内买家市场不会出现。”Realtor.com认为抵押贷款利率在未来一年平均为5.3%,到2019年底达到5.5%,使得平均购房成本比2018年每月高出8%。

Redfin.com

Redfin认为今年上半年房地产市场降温。自2015年初以来可靠地超过5%,价格增长将稳定在3%左右。“我们的价格预测存在很大的不确定性,”Redfin首席经济学家Daryl Fairweather表示。 “价格有可能跌至2018年以下,自2011年以来首次出现负增长。”西雅图,旧金山,洛杉矶,丹佛和俄勒冈州波特兰等大都市生活圈在2018年上半年价格增长最快,但将在2019年上半年出现最大的价格增长放缓。Redfin预测,随着投机者和投资者退出市场,用于自住的购房者数量将在2019年更快地增长。Fairweather预计抵押贷款利率将在2019年底上升至5.5%。

Zillow

根据Zillow的说法,抵押贷款利率的上升正在鼓励房主保持不变,并阻止潜在买家。“抵押贷款利率上升将为2019年的房地产市场奠定基础”。Zillow高级经济学家Aaron Terrazas表示:“它将影响每个人,推高购房者的成本,并创造更多的租赁需求。“Zillow预计抵押贷款利率将达到5.8%,房屋价值将在2019年增长3.79%。

全国住宅建筑商协会   

一些大型房屋建筑商降低了2019年的销售和订单预测。“市场放缓”全国房屋建筑商协会首席经济学家罗伯特迪茨说。 “我们已将预测下调。迪茨还说,“劳动力短缺,缺乏可建造的地段,繁琐的法规,严格的贷款和对木材等供应的关税增加了他们的成本。”NAHB预计新屋销售将达到628,000套,与2018年相同。单户住宅建筑,包括待售和非待售房,将从2018年增加近2%,达到约900,000套。根据人口统计数据,这比市场可以吸收的少20万到30万,远低于2007年次贷危机前的数字。从2000年到2003年,平均为130万套。

抵押贷款银行家协会  

抵押贷款银行家协会预计购房抵押贷款的发展将温和增长,再融资额将继续下降。预计30年期固定利率抵押贷款将维持在5.1%的水平。MBA经济学家Michael Fratantoni和Joel Kan写道:“房屋供应和缺乏购房负担能力将继续成为房地产市场的挑战。”即使经济增长预期降温,预计住房需求也将保持强劲,抵押贷款利率将趋于稳定,工资增长将会增加,房价增长将会放缓,为购房市场的增长提供有利条件。

以下是对市场的五个预测:

1.房价上涨放缓,只有少数地区例外。

 尽管全国平均房价可能会上涨,但区域房价变化将因当地供需状况而有很大差异。 受到专业人士和外国买家的欢迎的大都市生活圈附近的房产将表现出众。 与此同时,随着住房市场的再平衡和适应更高的利率,可能会出现一些有限且短暂的价格下跌。 价格下跌风险最大的是近年来市场最热的都市地区,以及已经拥有相对疲弱的房地产市场的地区。

2.千禧一代引领最热门的市场。

在大学附近的大都市市中心或在提供更多就业机会的城市,如华盛顿特区、西雅图和丹佛等地区吸引了千禧一代。这种趋势在2019年将持续,在拥有最多千禧年购买者的地区,房价高于平均水平,千禧一代已经开始主导首次购房者市场。

3.信用风险将增加。

信用风险增加的原因是:宽松的贷款政策 (虽然比2005年至2008年更为严格)、债务收入比率(Debt to Income Ratio)、贷款与价值比率(Loan to Value Ratio)上升的趋势相结合,这是由购房负担能力减弱所引起的。此外,由于当前税收和支出法的结构方式,一些预测者认为2020年出现衰退,因此经济因素导致的信贷风险可能会更高。 

4.住房负担能力将继续削弱。

预计利率和房价都将上涨,从而削弱了购房可负担性。 尽管较高的利率会降低房屋销售,但抵押贷款利率的适度增长并不像许多人所认为的那样对房屋构成致命打击。从历史上看,利率上升只会导致房屋销售暂时轻微放缓,一般在5%至10%之间。如果今年的利率上升,新增贷款数量将减少,房产投资人在其投资组合中将更长久的持有抵押贷款利率较低的贷款。

5.不会产生房市泡沫破裂。

之所以尚未存在广泛的房市泡沫破裂的风险,是因为缺乏典型的警告标志:比如债务水平过高,贷款质量低劣,房价呈指数级增长,空置率上升等。与过去相比,目前唯一需要关注的是许多大都市地区的购房负担能力不足。但企业集中在人口密集城市的趋势以及低于历史平均水平的利率表明高房价比10年前次贷危机时更具支撑性。

(文章转自网络,版权归原作者所有,如有问题请及时联系我们。)

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