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川普政府着力重构美国住房金融系统

2019-09-17 21:11

川普政府9月5日(星期四)发布了第一份正式计划,拟将重构美国的住房金融体系,并开始解除从2008年以来房利美和房地美公司的政府监管,这两个机构在过去11年(即2008年国际金融危机以后)一直处于政府监管之下。该计划还将允许支持美国一半以上住房抵押贷款的公司保留更多的收入留成。对此美国财政部官员表示,政府计划的目标是让联邦政府在住房金融系统中发挥作用,加强对纳税人的保护,并增加私营部门竞争的作用,但是完成所有这些还需要某种立法和行政的举动。 

据了解,川普政府的这项旨在改革美国住房金融的详细计划有53页。它在广泛的、一般性的建议上很长,但在细节上却较为简单。而且,对这两个抵押贷款巨头进行资本重组和重塑5万亿美元的住房金融市场将是一个涉及多个利益相关者的漫长而复杂的过程。 

该报告称,“该计划解决了金融危机的最后一项未竟事业,保留了现行体系中的功能,保护了纳税人,并降低了联邦政府在住房金融体系中的影响力。”。虽然应由独立监管机构联邦住房金融局决定何时解除对房利美和房地美的监管,但美国财政部的计划通过提出企业资本重组的方法为这一进程提供了一个良好的开端。

但是该计划不包括终止房利美和房地美所有利润的持续净价值缩水,这是财政部优先优先股协议的一部分。相反,该计划允许这些公司保留更多的收益,从而增加资本缓冲。2012年,奥巴马政府开始全面派发股息,取代了2008年政府救助计划中10%的股息。

根据收益报告,截至2019年第二季度末,房利美向财政部支付了1814亿美元股息,房地美支付了1197亿美元。这比美国财政部在金融危机期间总共拿出的1097亿美元还要多。

财政部的计划说,在立法过程中,有必要保持财政部购买这两家贷款金融公司优先股的承诺。该计划还建议联邦住房金融局考虑增加房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的资本缓冲,这两家公司目前的留存收益为30亿美元。提高缓冲资金将减少财政部在这一过程中的支出。它没有说应该提高多少缓冲,也没有说具体的时间。

这一缓冲是在2017年底建立的,当时税收改革可能会让房利美和房地美需要美国财政部的资金。时任联邦住房金融局局长的梅尔.瓦特表示,新的缓冲资金“足以覆盖每家企业正常经营过程中的其他收入波动”。

今年5月接受采访时,美国联邦住房金融局现任局长马克.卡拉布里亚(Mark Calabria)表示,即使完全终止财政部的救助计划,也远远不足以对房利美和房地美进行资本重组,使它们能够安全脱离接管。

“如果你只是让他们保留盈利,我们要年复一年之前会有足够的资金离开,所以它看起来像我们要找到其他的方式来筹集资金,“卡拉布里亚说。“财政部通过认股权证持有80%的(优先股)。摆在桌面上的选择之一肯定是公开发行,但我们还不知道这一点,但如果我们需要筹集那么多资金,这肯定是摆在桌面上的一个选择。”

事实上,房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)过去几年一直非常盈利,这要归功于它们向贷款机构收取的更高费用、更高质量的贷款组合以及房屋价值的整体强劲。

奥巴马政府的计划中没有任何针对房利美和房地美普通股持有者的内容。然而,对该计划的预期在过去几周推动这些股票飙升,财政部的计划不太关注资本重组,而是更专注于全面的住房改革。财政部"不认为需要政府担保",但表示将支持立法,授权政府为符合条件的抵押贷款支持证券的本金和利息提供明确的付费担保。

2008年金融危机以前,由不良贷款产品、掠夺性贷款和宽松的承销标准引发的大规模房地产崩盘之后,如果没有某种针对损失的担保,将很难让私人投资者重返抵押贷款市场。

总的来说,奥巴马政府的计划与参议院银行委员会(Senate Banking Committee)主席、爱达荷州共和党人迈克·克拉波(Mike Crapo)的计划是一致的。

克拉波的计划还要求对抵押贷款提供担保,由私人担保人支付。这将意味着,除了吉利美(Ginnie Mae)运营的证券化平台外,私人企业还将为这些贷款提供担保。吉利美目前将政府的FHA和VA贷款证券化。房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)将成为私人担保机构,它们的多家族业务将被出售,并独立运营。吉利美还将提供灾难性的政府担保,并运营一只抵押贷款保险基金。

Crapo在一份新闻稿中写道:“我的首要任务是建立更强有力的纳税人保护水平,保持30年期固定利率抵押贷款,增加抵押贷款担保人之间的竞争,并促进人们获得负担得起的住房。”

今年6月,美国联邦住房金融局下属的卡拉布里亚要求国会授权成立新的政府资助企业,与房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)展开竞争。

周四公布的计划内容广泛而复杂,需要政府、联邦住房金融局和国会领导人进行漫长的谈判。改革不太可能很快到来。目前阻碍改革的一个因素是,住房金融体系正在发挥作用,住房市场目前没有任何危险。

美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)前主席、前联邦住房管理局(FHA)专员戴维?史蒂文斯(David Stevens)表示:“鉴于人们对全球经济的脆弱性、贸易战、英国脱欧、伊朗、朝鲜等问题的担忧和经济稳定是重点,我们是否能更详细地看到下一步举措,还有待观察。”

背景解析:房利美和房地美:

房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)是美国最大的两家非银行住房抵押贷款公司。房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)分别设立于1938年和1970年,属于由私人投资者控股但受到美国政府支持的特殊金融机构。

两家公司的主要业务是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构购买住房抵押贷款,并将部分住房抵押贷款证券化后打包出售给其他投资者。

房利美和房地美的使命,就是为住房市场提供流动性、稳定性以及购买力。他们在二级市场上收购按揭贷款,组成一个资产池,然后以此为基础在公开市场向投资者发行证券,即抵押支持证券。

这两家公司为还款利息和基于他们证券的本金回报提供担保。这种按揭二级市场提高了按揭贷款商可用资金的供给,从而也提高了新购房者可用资金的供给。

房利美和房地美利用了美国政府的隐性支持为其管理层和股东牟利,疏于管理,导致危机。一边是政府支持,一边是牟利动机,两者相结合正是最近资本困局的根源 。

美国楼市危机的第一波冲击,导致了次贷市场垮台和贝尔斯登的失败。而更为猛烈的第二波已经袭来,并席卷了众多美国最大的金融机构。

虽然美国政府没有刻意地支持房利美和房地美,但大多数投资者相信,一旦有严重的问题发生,政府不会袖手旁观。

这意味着,政府的支持能使这两家公司的住房抵押债券获得高的信用等级,并且得以出售给国内或者全球的稳健投资者。

据报道,房利美和房地美是美国住房抵押贷款的主要资金来源,所经手的住房抵押贷款总额约为5万亿美元,几乎占了美国住房抵押贷款总额的一半。

(文章转自家住海外,版权归原作者所有,如有问题请及时联系我们。)

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