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美国买房|家有违章建筑被举报罚款怎么办?看看合法化的好方法!

2018-09-22 01:16

在美国的许多屋主和建筑商,可能对房屋局的违章罚款并不陌生。其实,很多违章都是由于对房屋建筑条例不了解所造成的。

众所周知,房屋建筑条例是十分繁琐的,几乎覆盖了各个方面。由房屋局开出的罚单主要有两种:ECB Violation和DOB Violation,前者占了大多数。那么,美国家里有违章建筑被举报罚款怎么办?违章建筑合法化的方法有哪些?本次文章我们将就此展开讨论。

美国违章建筑罚单都有哪些?

ECB Violation 罚单

ECB罚单上通常有5个部分:

违章物业信息:

包括违章人的姓名,违规的具体内容及被发现的日期。

违章修改命令:

这个部分包含审查员的对违章的详细描写和需要采取的补救措施。其中Infraction Code是房屋局电脑生成的罚款号码,屋主可以用号码在网上查到罚款可能的金额。 Section of Law是违章所违反的法规章节(可以在Building Code上找到该法规)。Violation Condition Observed是房屋局检查员对违章的描述(如建造时没有搭建防护拦等)。Remedy是建议的解决方案。

违章修改的限期及出庭日期:

这个部分详述了修改限期日期(如果房屋局同意你可以自行修改,不用出庭)。如果修改限期日期没有被注明,或者如果您希望为违章进行申诉,您必须根据听证会的日期出现在听证会。

修改限期:

这是房屋局给出的最后自行修改的期限。通常给您从违章被发现后的35天作为最后期限。如果没有修改限期,说明您的违章必须通过出庭解决。

出庭信息:

出庭的时间以及地点。

ECB通常有2种罚单:

无危险的违章:

对于初次违章者,如果此违章被视为“无危险”,房屋局通常给您35天时间自行更正, 就能避免听证会和罚款。

危险的违章:

危险的违章(和屡次违章)通常会被要求出席ECB听证会。危险的违章范围包括: 违章影响结构稳定、违反防火规定、非法改建和影响其他建筑安全。

罚款金额标准包括:

标准罚款:

标准罚款通常500美元到2000美元不等,这是指一般情况所需要交纳的罚金。

被减缓的惩罚:

对于某些违章,如果违规者能在第一个听证会前改正了违章并提供证明, ECB法官可能允许减半罚款。

最大惩罚:

如果违章者在没有任何通知或申请的情况下,缺席听证会,ECB将把罚款增加到最大,通常是5倍标准惩罚数额。

DOB Violation 罚单

DOB Violation五大常见的罚单

没有开工许可施工

此类罚单通常是没有开工许可就开始施工,如果你是初犯向楼宇局申请,说不定还能罚款减免或降低处罚。

一般处理方法:立即雇佣有资质的工程师和有执照保险的施工队申请Work Permit施工。

违章加建改建

此类罚单通常是违章者没有向工程师建筑师咨询,自行在没有房屋局批准的情况下改建造成的。

一般处理方法:一种方法当然是拆除违章加建改建,但拆除也需要工程师画图由执照施工队施工,也可以由工程师画图向房屋局申请审批,将违章加建改建合法化。

未按设计方案施工

此类罚单通常是违章者或施工队未完全根据房屋局批准的图纸施工而造成的。

一般处理方法:将未按照图纸施工的部分改正或者由工程师或建筑师向房屋局提交图纸修改来匹配现状。

实际使用与房屋局合法居住使用记录不符

此类罚单通常是违章者不按照房屋局的使用用途,而另作他用,比如住宅用途的房屋用于商业用途。

一般处理方法:按照房屋局规定使用或者由工程师或建筑师向房屋局提交修改。

未获得合法居住使用记录

此类罚单通常是违章者的房屋没有合法的产地证明书,如改建后的房屋没有合法的产地证明书。

一般处理方法:由工程师或建筑师向房屋局提交申请,获取产地证明书。

接到房屋局罚单时候,基本的解决方法就是上法庭和整改。上法庭是为了判罚多少钱,整改就是要清除违章建筑。房屋局判决罚款45天后,会随时再次派人来检查,如果发现还没有清除的话,第二次罚款是非常重的。所以屋主千万记得要进行修改。 如果业主不幸遇到上述这些问题,应及时向律师会计师求援,律师可以代表业主上庭。

违建合法化的方法:

报政府申请

情况一:政府已下达违章通知书

情况二:政府未发现的违章建筑

处理方法一:向政府说明情况请求延长处理时间

处理方法二:把违建拆除或合法化加建无论政府是否下达整改通知书都应严肃对待,不要被动等待处理。接到整改通知后无需过于紧张,政府通常不会采取极端措施。做加建的情况下,违建的拆除或整改可拖延更久。

向政府提供图纸

拆除违建的情况下,需在图纸上明确写出违建的部分和处理方法。最简单的办法是把违建完全拆掉,恢复原貌。

如果违建符合各种政府标准,交罚款后可以和主体房屋合并。

或者可将一部分违建合法化,另一部分做扩建,或加建一个附属居住单位,图纸上需要清晰展示出。

政府到场勘察

建议在政府勘察之前将明显不合规的部分拆除或暴露出来,将存在争议的部分打开,将一些家具物品等搬除。这样更清晰明了。

整改

对于初次违章者,如果此违章被视为“无危险”房屋局通常在 “Cure”栏目中表明 “Yes”,会给35天时间自行更正,就能避免听证会和罚款。

检查人员口头的表达不用过于在意,拿到整改意见的正式文本后可以经过一段时间的考虑再处理。

不满政府的整改意见可向政府抗辩参加公听会,同时可以争取更多时间。

签订整改合同承包商施工

注意:拿到入住许可证才是最后合法化的凭证。建议尽早拿到入住许可证。拿到入住许可证后,建议安排房屋评估师,评估房屋价格。

房屋净值增加后,通常地税会有一些升高。但房屋改建的投入可部分抵扣房屋增值后的税费。

新的房屋评估报告产生后,房主有了更多的资本流动性,可用房产反贷或到银行开信用证。

延期

对于某些符合条件的违规,房屋局会同意给与”stipulation”。在听证会前,违章者可以通过邮件申请“stipulation”,如果成功,惩罚数额可以减半。规定也可以在听证会上提出申请。能否申请“Stipulation”,需要在房屋局的Penalty Schedule上查找。

减缓

对于某些违章,如果违规者能在第一个听证会前改正了违章并提供证明,法官可能允许减半罚款。

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