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南加州尔湾Hidden Canyon豪宅新房社区介绍

2015-06-08 16:02

一、开发商简介:

Toll Brothers成立于1967年,一直是享誉全美的豪华住宅开发公司。在20102011年财富杂志举办的“世界年度最受尊敬公司”调查中,连续两年在财务稳健性,长期投资,产品和服务质量上雄踞住宅建设类公司榜首,此外还赢得过住宅开发行业的诸多奖项,其中包括:全美最佳建筑商奖、全国住房优质奖和年度最佳建筑商奖,这些奖项是住宅建设行业中的三项最高荣誉。该公司的地位大概相当于国内星河湾和龙湖的定位,专注于豪宅住宅项目的开发。

二、Hidden Canyon项目位置:

投资房地产需要考虑三要素:位置、位置、还是位置!Hidden Canyon项目所在的位置极佳(图中黄色五角星位置),Irvine传统的豪宅区例如Shady Canyon等均位于405高速以南,该项目也不例外,位于405133高速交叉点南侧,距离风景如画的Laguna Beach海滩仅7.5英里。图中橙黄色3号即为Irvine最有名气的Shady Canyon豪宅区,该区所在的Turtle Rock区域的房价普遍在500万美元以上,由地图就可以看出Hidden Canyon所处位置未来升值潜力极大。同时项目所处位置生活极为便利,开车到Irvine市内最大的Spectrum光谱购物中心仅需要五分钟,另外位于项目东侧闻名全美的高端有机食品超市Wholefood将于明年开业,同时距离Costco好事多超市也仅仅五分钟车程。Spectrum周围的写字楼区吸引了大量著名美国大公司入驻,例如Amazon的办公室即位于这个区域内。

 

三、Hidden Canyon项目所处的学区:

仍然如上图所示,该项目位于Irvine最好的学区之内,无论小学、初中、高中均为最好的学校之一。小学为黄色1Alderwood Elementary School,根据school-ratings.com上的资料显示,评级为10分满分,API分数950分;中学为黄色2Rancho San Joaquin Middle School,评级为10分,API分数为959分;高中为黄色3University High,该高中在全美范围内最优秀公立高中排名中也名列前茅,评级为10分,API分数为913分。同时该项目距离全美排名靠前的Sage Hill Private High School私立高中也很近,如上图中黄色4号即为该私立高中;距离ST Margaret Episcopal Prviate School私立学校也仅有14英里而已,出门右转上5号高速驱车15分钟即可到达,申请该私校普遍需要排队三年以上,由此可见该私校的名气之大。另外,图中黄色5号即为University of California-Irvine,这就是全美排名靠前的加州大学Irvine分校所在地。

四、项目概况:

整个项目分为两个区域,小一点的Capri和大一点的Marbella,前者共计120套,后者130套,共计250套,按计划整个社区开发周期两年半(根据实际情况估计会做相应的调整),这两个区域从房屋居住面积上来说差别不是特别大,主要差别体现在所占土地面积,Marbella的占地面积普遍比较大,平均一万英尺,个别比较大的甚至两万英尺,距离比较近的豪宅区Shady Canyon中土地面积超过两万尺的房子价格普遍在六七百万以上了。Capri的占地面积一般在8000~9000尺左右。两个社区均各有五个不同的户型,以满足不同客户的需求,现在每个社区都已经开放了三个不同的样板间,共计六个样板间可供参观。Toll brothers公司一贯强调豪宅的两个重要因素:土地位置和房屋结构优势在此项目中体现的淋漓尽致,笔者所有的客户在参观了该项目样板间之后,均对该项目的房屋结构设计称赞有加,普遍的评价都是大气、漂亮同时又非常实用,具备所有豪宅应有的条件,此说明中仅仅贴入少量客户用手机照的照片,未做任何修饰,仅供参考,如果真想了解该项目的具体优势还需要意向者自己到现场考察。

 

 五、项目销售情况:

该项目现在的销售情况可以简单的用火爆两个字来形容,尤其是Capri43日正式开盘之后到516日为止一共发售34套,一套不剩。如下边两张照片所示,这是Capri五月初和五月中旬的价格,可以看出同样的户型、同样的面积的涨幅之大令人叹为观止,但是即使涨幅很大,516日发售的四套还是瞬间就一套不剩。和销售聊天的过程中得知,Capri两周后发售的下一期中有个户型不错的地号,现在有25个人同时在排队申请购买,最后这25个人中肯定只有一个人能如愿,那么其他人呢——肯定转去其它地号,自然会给开发商底气进一步涨价!大户型Marbella一共有130套,其中占地越大的排队的人越多,马上六月初要发售的其中一个15000尺左右的地号,居然同时有12个全现金购买的客户在排队,这种销售的火爆程度简直让人感觉又重新回到了2013Irvine房地产疯涨的时代。另外,由于笔者因工作需要经常去售楼处,以笔者的观察,样板间参观的客户中有很大的比例是非华裔客户,这在其它Irvine售价一百多万的新房社区中是比较少见的现象。究其根本,这么火爆的销售状态,还是和这个项目所处的位置不可复制,房屋结构设计合理舒适,未来涨幅空间巨大有关。

六、项目缺点:

说了那么多优点,我们来看看唯一的缺点:费用高。Irvine的新房都有特别税,这个项目也不例外,年度房地产税率为1.4%,意味着以250万为基数,每年的房地产税高达3.5万美元。24小时安全门社区,物业费每个月400元,相当于每年4800元。所以以起价250万元为基数计算,每年房屋的固定费用约为四万美元。如果再考虑到房屋保险、水电气、电视电话、安防、花园维护、害虫防治等其它杂费,每年固定的费用要至少五万美元。不过考虑到未来的升幅空间,对于有实力的客户来说,这点费用实在是可以忽略不计。另外如果说还有缺点的话就是只和中介行业有关而和最终买家无关的佣金比例了,该项目的佣金比例极低,平均远不到1%,连抠门强势的Irvine Company的新房项目平均都能给到1.4%的佣金,这个项目的佣金比例真的是非常低,但是也从另外一个角度说明了该项目不愁卖,所以开发商极为强势。 

综上所述,该项目由于所处位置的稀缺性极高,同时开发商的口碑又很优秀,所以笔者严重看好未来该项目的升值前景,几年之后不排除Irvine又多出一个和Shady Canyon(影子峡谷)齐名的豪宅社区——Hidden Canyon(隐秘幽谷)。 

有经济实力的买家应该尽快考虑并实地考察此项目,是时候考虑做一部分美元资产配置了,该项目既适用于纯投资也适用于未来自住,这种好项目不是每时每刻都有的。

最后简单介绍一下购买过程:首先要通过排队资格审核,这个过程比较简单,也没有费用,只需要意向买家提供美国或者中国的银行、股票、期货、基金等金融资产的对账单即可,只要总金额超过心仪的地号总售价的120%即可,把这些资料发送给笔者,笔者就能帮买家进入排队系统,这之后买家需要在美国开具银行账户,同时开始向美国转款,转款的金额应该超过所购房屋总价的10%;第二步就是等待发售,一旦心仪的地号发售,如果排名在第一位的话,买家就可以签订订房合同,这时需要缴纳总房款5%的现金支票作为押金,从签订合同开始到最终交房一般需要八个月左右;第三步就是在交房前进行相关的房屋选项设计,美国的新房完全是按照买家的要求定制的,在一个非常丰富的可选清单中,小到一个龙头,大到房屋结构,均可以按照需求定制,这个过程中,根据所选选项的差别,会出现一部分费用,一般总房款的5%完全可以覆盖。另外在这个过程中,买家需要继续向美国转款,在最终收房日期前根据具体情况把首付款(使用贷款)或者全款转账到位;第四步就是收房,收房的当天需要缴纳全款或者首付款,如果使用贷款,在交房前两个月需要开始进行相关的贷款申请,外国人持旅游签证可以申请七成贷款,贷款期限30年,前5年为固定利率,后25年为浮动利率,每年调整一次,最近的利率水平在3.2%左右。

 上述的资料及分析均为笔者的个人看法,仅供参考。在美国买房是无论对什么样的家庭来说都是一个重要的决定,笔者一贯强调的原则就是绝对不能用买奶粉的钱来美国买房投资,这样做未来会导致买房人自身的压力过大。同时在美国买房投资是一个相对长期的投资,不能今年买明年就打算卖,应该至少持有一个投资周期,一般是五到七年时间,因为买房时虽然没有费用,但是卖房的时候会产生8%~10%的费用。

声明:文字转载自南加州快报,图片来自Toll Brothers。版权归原作者所有。如有侵权请联系我们,我们将及时处理。


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